关于规范城市住宅小区物业资金使用及管理的调研报告

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关于规范城市住宅小区物业资金使用及管理的调研报告

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【内容提要】在物业小区公共收益资金归集使用方面。建立健全公共收益管理系统台账，让小区的收益公开透明并接受业主的监督；探索公共收益分配机制，将小区的公共收益划转为维修资金，建立划转机制，在经业主大会表决后，将公共收益分摊至业主维修资金账户中。

　　随着人们对居住环境及生活质量要求的逐步提升，物业管理公司应运而生，物业资金使用及管理是城市住宅小区物业管理的重要组成部分，但当前城市住宅小区物业资金使用及管理矛盾较为突出，亟待解决。
　　一、城市住宅小区物业资金使用及管理存在的主要问题
　　（一）物业资金归集管理不善。物业资金主要由物业专项维修资金和住宅小区公共收益组成，但以上物业资金的归集存在现实困难。一方面，建设主管部门虽然在新建住宅小区办理初始登记前要求开发商一次性交纳物业专项维修资金，但仍然存在迟缴、缓缴专项维修资金的现象。以xx市xx区为例，仅2020上半年xx区保障性项目申请缓交专项维修资金高达xx万元，涉及建筑面积xx万平方米。部分开发商向业主收取物业专项维修资金后并未按照要求将其建账到户、专款专用，甚至存在挪用现象。另一方面，住宅小区部分公共部位及设施（如公共停车位、广告位等）被廉价出租，收益不足，且小区经营性收入资金使用不规范，有扩大维修资金列支范围、违反维修资金列支程序现象。
　　（二）物业资金监督管理乏力。从政府职能部门监管角度，物业专项维修资金的管理人员往往由住建部门房产或物业科工作人员兼职，很难适应日趋繁重的物业资金管理工作要求；从住宅小区管理层面，涉及小区自管的资金主要是公共收益，但部分住宅小区未成立业主委员会或业主委员会成员缺乏资金核算、管理费用列支、分摊计息等财务技能，无法履行业主代表监督管理职能，往往依赖物业服务企业的自我监管。
　　（三）物业资金统筹使用较难。随着小区设备设施老化，小区设施设备更新改造频繁，改造资金少则几十万，多则数百万，而《物业管理条例》明确规定使用维修资金，须经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主签字同意后方可实施。由于业主们思想认识不统一、利益诉求不一致，导致……

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