土地增值税是我国宏观调控房地产市场的税收杠杆之一，对调节房地产开发企业增值收益、规范房地产市场的交易秩序，促进房地产健康发展起着重要作用。自2021年起，xx新技术开发区局承担了省、市局土地增值税“四化”试点任务，在提升土地增值税清算审核质量上先试先行，两年来完成土地增值税清算项目xx个，补征土地增值税xx亿元，退税xx亿元。现结合区局前期开展的土地增值税清算实践，就工作中存在的问题、原因及建议浅析如下：

　　一、当前土地增值税清算现状及存在的主要问题

　　1.土地增值税预缴明显不足

　　从区局近两年完成的土地增值税清算项目和外部数据来看，所属房地产企业预缴土地增值明显不足。已清算的xx个项目自下达清算通知书后，企业自行申报缴纳土地增值税xx亿元，前期累计已预缴xx亿元，经税务机关审核后应缴土地增值税xx亿元。其中经审核后需退税的项目xx个，累计退税xx亿元。

　　2.清算项目的确定不够准确

　　根据现行税法相关规定，土地增值税清算项目分为“应清算”和“可清算”两种情形。但由于涉税信息不对称，税务机关难以完全掌握房地产企业的开发及销售等数据，更难以准确锁定清算对象。特别是对可清算项目，不管是按照85%的销售比例还是按照预售证满三年，都很难做到精准。区局2021年、2022年完成的清算项目中，符合应清算条件的项目仅有xx个，其他的均为以前年度可清算项目。

　　3.清算审核的难度较大

　　由于房地产项目开发周期长，业务多、票据多、时间跨度长，土地增值税清算时对收入、扣除项目、公摊等核实比较困难。虽然也向第三方收集了数据，但主要还是依赖于企业自行上报的土地增值税清算申报数据，只能手工操作对网签合同、实测面积、销售单价等的抽查，很难全面准确掌握对清算项目的……