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　　一、绪论
　　（一）研究背景
　　随着住房制度的改革，住房商品化、货币化，物业管理逐渐兴起，传统的房管体制逐渐退出历史舞台，物业管理越来越显示出其重要的作用。为约束和规范这一行业，国家从90年代初至今，先后出台了许多关于物业管理的政策法规，使其能够更适应社会的生存环境并与物业公司发展过程中出现的一系列具体问题相结合。xx县作为贫困县，但近年发展速度快，物业管理行业也不断兴起，深入研究对其发展具有一定的价值。
　　（二）研究意义
　　xx县物业管理起点不高，队伍素质偏低；经营理念、管理意识、专业化水平都比较落后；服务产品类型简单、产品同质化严重；产品专业化程度较低、产品横向拓展与产业链延伸不够等问题。以xx县物业管理为个案，分析了解目前物业管理的现状，调查了解物业管理中存在的主要问题，提出相应的解决措施，对于改善住宅小区的环境，提升物业管理公司的素质，提高xx县城市品位，有着重要的现实意义和深远的历史意义。
　　二、物业管理的概述
　　物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。物业管理有狭义和广义之分。狭义的物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、生活秩序和环境容貌等管理项目进行维护，修缮活动。广义的物业管理应当包括业主共同管理的过程，和委托物业服务企业或者其他管理人进行的管理过程。
　　三、xx县物业管理发展现状
　　随着xx县房地产企业不断增多，各地产小区的物业管理也在与日惧增。当前,该县的物业管理也还只是处于起步阶段,开发建设单位自建自管,管理不规范、不到位的现象普遍存在。开发建设单位、业主与物业管理企业三者之间的关系难以协调，整个县城物业管理不完善。
　　（一）小区基本情况
　　xx县目前建成居住小区8个，套房面积平均约为100平方米。其中，有专门物业管理入住的小区仅5个，其他的小区无专门物业管理或以自我管理为主，基础设施不完善。在规划实施时，土地利用建设规划不够合理，绿化面积小，缺乏停车肮脏的环境住房条件差，外观损伤等严重问题。
　　（二）物业企业基本情况
　　目前，全县具备企业资质的物业管理公司共2家。大多都是不正规的物业公司，只是房地产自行成立物业管理机构，缺乏专业的物流公司。
　　（三）物业管理从业人员基本情况
　　全县物业管理从业人员30多人。有建设部门颁发物业管理上岗证的管理人员寥寥无几。缺乏专业的培训，服务管理不到位。
　　四、xx县物业管理存在的问题与不足
　　（一）物业收费不合理
　　物业管理公司的服务质量不到位，收费不合理，费用定价不结合居民实际，贫困地区居民难于承担高额物业管理费；同时业主对权利义务的认识不对称，部分居民自觉缴纳物业管理费的意识差，有的居民以服务质量差等由拒绝交费，甚至带来多户都不交的连锁反应，有的自己不交物业管理费，还劝别人也不要交。
　　（二）基础设施不完善
　　xx县属于贫困县，城市发展滞后，基础设施不完善。绝大部分旧住宅在建设之初，在规划设计上标准比较低，建筑质量较差，小区配套设施不全。特别是安全防范设施匮乏，大多是敞开“不设防”住宅小区，无法实行封闭管理，小区环境秩序混乱，治安案件时有发生，这与新建小区差别较大，与住户的要求有一定差距。在旧住宅全面推行物业管理，还不具备条件，还需要对旧住宅进行不同程度的整治。
　　（三）历史遗留问题多
　　xx县由于以前部分房地产公司建设行为不规范，建设无规划，权证办不出，这类住宅建造至今已有10多年，绝大部分都处在无人管理状况，房屋多年失修，小区脏、乱、差，居住在这些房屋的居民意见、矛盾很大，不断有人向有关部门反映、投诉，信访投诉时常不断，不安定、不安全的因素较为突出。个别新建小区交付使用条件模糊，对交付使用环节缺乏有效监督，一些项目交付使用时往往绿化、道路等配套设施尚未完善，业主未得到承诺利益，引发物业服务收费矛盾。有的开发商侵占和出售配套公用设施所谓“使用权”，侵害了业主利益，留下了隐患。
　　（四）从业人员素质不够高
　　由于xx县是贫困县，农业人口居多，市民素质普遍不高，且物业管理是一个新兴行业，目前尚未建立起完善的行业管理标准和员工行为规范，加之一些企业忽视新员工的自身建设，既不开展职业道德教育和专业技术培训，又没有建立严格的各级各类员工岗位职责、工作标准和考核标准，使管理服务的观念、内容、质量很难到位，管理水平不高，服务质量不好，甚至摆不正服务与被服务的关系。故xx县物业管理行业人员工素质偏低，管理服务不周，尤其是一些由房管所转制的物业管理企业，虽然名字变了，牌子挂了，但观念上基本没变，机制上转换不到位，仍沿用计划经济体制下行政型管理模式，摆不正自己与业主的位置，习惯于以“我”自居，对业主发号施令，业主的应有地位得不到尊重，利益得不到保障。
　　（五）小区业主委员会成立难
　　多数小区业主根本没有统一的意志，各人自扫门前雪的现象很普遍。而要想解决这一问题，只能通过业主选出业主代表，再由业主代表选出业主委员会，由业主委员会代办一些事情，遇到问题同相关部门交涉。而目前一些小区的业主委员会名存实亡，原因是一开始就留于形式，有的是谁委派的。做为业主也意识不到成立业主委员会的重要性，物业管理部门也不清楚业主委员会重要性，如是相继而来的问题就是，业主的权益受损找不到确切的说法；物业管理服务部门收费困难也没人能帮助解决。即使成立了业主委员会，也是流于形式。业主和物业管理企业之间的矛盾和问题因缺少沟通而无法解决，为小区物业管理和发展带来隐患。
　　五、对策与建议
　　（一）规范物业管理收费机制
　　目前xx县小区的物业管理收费标准采取政府指定价和指导价的标准收费，由于小区户数收费低，新建小区入驻率低等原因，使物业管理企业入不敷出，或收支基本持平，致使物业管理企业积极性不高。因此，要深入宣传《物业管理条例》，让广大业主不但了解物业管理对小区环境的重要性，也能运用法律武器保护自己的利益，充分行使自己作为物业主人的权利。建立一个适应市场经济要求的物业管理收费机制和尽快形成“以质论价、质价相符、合同约定”的收费体系，逐步提高物业服务收费标准，确保该行业良性循环、健康发展。
　　（二）加强政策扶持，完善基础设施
　　加大相关法规政策宣传力度，深入宣传《物业管理条例》，倾斜政策扶持，政府部门要结合实施“扩大再就业工程”、“完善社会保障体系工程”等，给予物业管理从业人员优惠政策。房管部门要与有关部门搞好配合，从政策、业务上加强对物业管理工作的指导，帮助基层解决实际问题。驻社区的各个单位，要支持和参与社区物业管理工作。物业服务企业要提升服务水平，加大管理力度，提高物业服务收费率，为社区物业服务提供基本保障。完善住宅专项维修资金管理使用的相关政策、标准和办法，依据相关规定将资金管好、用好。各级财政部门要加大支持力度，适当安排社区物业管理启动资金和扶持资金，推动物业管理的全面开展。
　　（三）提高物业管理从业人员素质
　　多种渠道、多种形式培养人才，为物业管理持续发展提供人才资源，提高物业管理人员的专业技术水平，一方面要抓好上岗培训，要按照建设部《关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度的通知)的要求，制定计划，分期分批对各类人员进行专业培训，经考试合格后持证上岗。另一方面要抓好学历教育。各高校应该适应市场需求，培养大批物业管理行业急需的高素质人才。另外还可以通过理论研讨等形式，提高物业管理人员的理论水平和业务素质。
　　（四）加快推进业主委员会成立
　　要凭着公开公正的民主选举，产生业主委员会。经选举产生的业主委员会要热心公益事业，对这项工作有足够的热情，能够在物业管理企业和业主之间起到沟通桥梁的作用，及时将业主意愿反映给物业管理企业，在遇有业主因开发商遗留问题不交物业费时及时向业主解释，消除二者间误会分歧，使小区物业管理在和谐的氛围中正常运行。
　　（五）加大物业行业的监管力度
　　政府部门要加大监管力度，定期或不定期对物业进行管理。一是规范物业管理行为。物业公司必须严格履行物业服务合同约定的维修服务业务，按照行业规范和对业主的服务承诺，及时为业主的报修提供优质服务，做到叫得应、修得好，解决“维修不及时”问题。报修电话要24小时有人值班，受理居民报修。新建小区的物业公司员工上门必须佩卡，便于居民识别和监督。对服务不到位，管理部门应给予相应的处罚。二是实行小区告示制度。新建住宅小区要及时向业主发放入住收费告知单，上墙公布规范服务内容，公开报修电话、急修电话和监督电话，公开维修收费标准，给业主以知情权。

参考文献
　　[1]施国艳．浅谈我县物业管理研究及应对措施[J]．云南：曲靖市会泽县公用事业管理局，2014．
　　[2]http://baike.baidu.com/link?url=aaEqBKjOzfM78U5VPi6CqTg5KUwDw85zmKffGllkq1UQCf4hzLjSVe0CkZGQOTvdQf6Ilm5D3OdKymLisdq9lA3VOBHvYE46g13CCGxWksa
　　[3] http://www.docin.com/p-281961461.html

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