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　　一、策划的背景与宗旨

　　通过本项目的策划，为XX房地产公司的商业房地产项目“XX世贸”提供系统的、前瞻性战略思路。

　　XX房地产公司是一个新成立的房地产公司。这表明“XX世贸”项目是XX房地产公司实现企业生存与发展的关键性项目。由于是第一个项目，又是一个无论在规模、形态、商业行业等方面操作难度极大的项目，使企业的风险过于集中在一个项目的成功与否上。

　　为了最大限度的减少项目运作过程中的失误，降低项目运作的风险，充分利用XX南城尤其是木樨园地区批发市场的商业文脉，XX房地产公司提出了把“XX世贸建成一个亚洲最大的以批发市场为主的超大型、综合性的集商品批发交易、仓储配送、零售、餐饮、休闲娱乐、配套办公于一体的现代化商品交易市场。”的战略思路。

　　为了使上述XX世贸的战略思路得到更系统和规范地实施，XX房地产公司领导与擅长于战略策划的“王志纲工作室”进行了多次沟通。王志纲工作室在对项目进行多角度、多方位、多产业调查的基础上，基本认同XX房地产公司的战略思路，并在此基础上进一步提出以“复合型市场交易中心”发展策划理论为指导，将“批发市场”的概念提升为“中国新型的、有完善配套服务功能的，以展示和推介为主题的、经营有品牌服装和其它商品的、引入信息系统（Internet网络）的21世纪商业革命的、大型的和规范的现代化市场交易中心”的概念，并通过发展XX世贸项目、亦即通过以各种主题交易市场为龙头，在更高层次上、以更大的力度带动XX南城批发市场产业结构的全面转型。依托XX南城批发市场的基础，构建中国最大的、具有国际水平的、集多种商品的交易市场，这里将成为中国多种国内外商品的交易中心、集散中心、展示中心、推介中心、信息中心、旅游中心等方面的龙头地位。

　　基于项目具体情况，XX世贸周边同类型的项目较多，极容易形成同构的竞争。因此，必须挖掘项目的独特优势，使项目做到“三性”（即唯一性、排它性和权威性），使项目在市场上脱颖而出，抢占市场制高点，获得市场超额利润，提高项目开发的附加值。

　　通过前瞻性战略思路的XX世贸，围绕着与其相配套的公共配套设施和商业设施，将会使得XX南部可获得更为广阔的发展空间，从而加快XX南城的城市化进程，建设成为以多个文化为主题、产业链较为完善、产业要素构成体系更加健全、环境得到较大改善、知名度较高的现代化“主题批发市场产业城区”。即通过“XX世贸”项目的实施，将大大加速南城的城市化、现代化、国际化进程，实现商业配套、生活配套和社会配套发展协调的城区格局。

　　二、批发市场发展的宏观分析

　　（一）中国批发市场的研究

　　1、中国批发市场的态势

　　（1）中国批发市场的作用

　　中国商品批发市场伴随着改革开放的春潮涌现，并逐渐兴旺活跃，成为中国市场体系一个重要的组成部分，人们社会经济生活中一个不可或缺的商品流通渠道。

　　中国商品批发市场经过近十几年的发展，在配置资源、扩大内需、引导生产、搞活流通、形成价格、推动经济发展等方面发挥了重要作用。

　　（2）中国批发市场与批发商面临的局面

　　近些年来，在生产商自销和大型零售商批零兼营的双重挤压下，商品批发市场作为批发业务的主要承担者，其交易额的增长速度趋缓，且呈现出相对萎缩的局面。

　　同样，在商品批发市场面临着交易额增长速度下降的情况下，批发商正面临着来自各方面的挑战。

　　一方面，有的厂商直接经营连锁直销店，通过这种方式，厂商的产品跳过中间经销商而直接到商店陈列、展示与销售架，从而达到市场占有的目的；一些大的零售商直接与厂商协议与沟通，成立物流中心，取得较低的进货价格，把批发商甩到一边。

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