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　　一、低效用地税收整治实践
　　低效用地是指城镇中布局散乱、利用粗放、用途不合理的存量建设用地。在税收制度设计上，城镇土地使用税和房产税税款计算简单明了，但因各方面历史原因，在税收征收方面还存在一些疏漏，尤其在低效用地方面存在较多问题，一定程度上造成了税款流失。以经区税务局对部分低效用地核查情况为例：
　　排查情况。此次通过外部信息对比筛选，共选取了67户1533亩进行抽样核查。经调查核实：未发现涉税问题产权单位与个人共28户788亩，分别占总数的42%和51.4%；未发现相关土地的产权单位与个人共4户76亩，分别占总数的6%和5%；另有5户199亩产权单位与个人已缴纳了税款本金，但仍有749万滞纳金未结清，形成系统内欠税，分别占总数的7%和13%；存在少缴或未缴等涉税问题产权单位与个人29户470亩，分别占总数的43%和30.6%。其中：通过调查核实已补齐少缴税款的共3户，缴纳税金（含滞纳金）97.78万元；
　　经调查核实，可计算应纳税额的共18户343亩，经测算土地使用税欠缴达到901万元，滞纳金1204万元；因企业未办理税务登记或已注销，经多方联系也无法与产权人联系，无法确认欠税金额的共有8户80亩，分别占总数的12%和5.2%，大多为无税务登记的个人或注销户。
　　综合上述数据可以看出，低效用地中土地房产相关涉税问题较为突出，主要表现在，一是问题企业占比较高，达到了近半比重；二是问题存在的时间较长，测算出的滞纳金达到了本金比重1.33倍；三是问题企业大多是无税务登记的企业或个人，没有纳入到税务部门的日常监管当中；四是欠税产权人纳税遵从度不高，可以配合税务部门积极清缴的户数和金额仅占5%左右。
　　二、工作中的难点问题
　　（一）缺乏源头信息的管控机制。土地和房产做为重大资产，国家各部门，尤其产权登记部门都有严格的登记与管控，但在日常税务管理中，却没有制度性的保障，能够及时、全面、准确的取得相关数据，并充分应用到日常管理当中，产权人在税务登记中的房产与土地登记信息仅凭自主申报，税务部门没有高效的手段发现问题并督导纠偏，导致了信息的不完整、不准确，大量土地房产信息税务登记缺失。
　　（二）缺乏征管流程的监控制度。在目前金三征管系统中，纳税人可通过系统自行修改产权面积等方法，改变实际缴纳金额，导致在金三系统中土地房产登记数据中，存在大量无效修改数据，加上在日常征收管理中，存在实际产权人拥有多处土地和房产，并登记在不同的企业名下，出于方便和其他动机，没有严格按照税法规定，在各自实际登记的纳税人名下缴纳税款，而是人为的归集到一处或几处缴纳，导致系统无法自动根据企业登记的土地房产情况，准确计算出产权人每期实际需缴纳的税款，加大了日常监管的难度，经常出现企业少缴或漏缴的情况。另外，各地都存在大量的区外企业，其经营主体都不在本地，出现欠缴税款的问题，缺乏行之有效的手段。
　　（三）缺乏资产出清的税收评估。土地房产一般都是大额资产，其在持有期间都有较大增值，流转必定产生大额税款，而且涉及的税种较多，但目前缺乏行之有效的综合税收评估。例如，土地房产买卖双方到办税服务厅办理过户手续，税务部门多是重点监督企业按合同约定价格开具发票，并缴纳增值税及附加税、契税、土地增值税、印花税等税收的征收，对成交价格真实性的有效评估和企业所得税的后续监管不到位，导致产权人在出售后注销了企业登记，税务机关无法进行税款的监督与追缴。
　　（四）缺乏全面可信的税收数据支撑。土地房产因交易环节税负较重，产权人在没有得到足够的增值前提下，一般均会长期持有。在城镇土地使用税征收过程中，经历过手工开具完税证明、不同征收系统、同一土地房产不同的征收单位征收等情况，作为当前的主管税务部门，对于土地房产没有全面准确的征收信息，在核查过程中，大多需要纳税人举证，即耗费了大量人力与精力，也影响了税务部门作为执法单位的公信力。
　　（五）产权人纳税遵从度偏低。一是产权人资金短缺。有的产权人买的起马，配不起鞍，只想着买地买房增值，根本没考虑后期持有的税收成本。有的产权人土地房产因各种原因长期闲置，没有稳定的资金流支撑缴纳税款。还有的产权人是因自身资金流出现问题，无法及时缴纳；二是优惠政策落实不到位。如因政府规划导致产权人出现了土地房产闲置和减少、因绿化未及时测绘评估及优惠申报，加上各种历史原因，税务部门对于纳税人闲置土地减免税收政策的优惠申报基本不受理等，产权人自认为不合理，抵触纳税；三是税收滞纳金存在较大争议；四是土地纠纷。由于产权人出现了共有产权或其他经济与债务纠纷，也出现了无法正常纳税的情况。
　　（六）滞纳金的计算存在较大争议。《行政强制法》第四十五条规定，“行政机关依法作出金钱给付义务的行政决定，当事人逾期不履行的，行政机关可以依法加处罚款或者滞纳金。……加处罚款或者滞纳金不得超出金钱给付义务的数额规定”。但国家税务总局纳税服务司2012年8月22税收答疑中明确表示，滞纳金的加收，按照征管法执行，不适用行政强制法，不存在是否能超出税款本金的问题。如滞纳金加收数据超过本金，按征管法的规定进行加收。而且在日后关于滞纳金超过本金的行政复议案件中，各地法院裁决结果不一，既有胜讼也有败讼，这也在社会上没有形成统一认知，加上因长期持有土地房产，清缴欠税时，很多都是滞纳金大于本金，这也是产权人抵制缴纳税款的重要因素。
　　（七）税收执法的刚性与震慑力体现不充分。对于日常管理和检查出现的欠税，税务部门很少采取扣押土地房产等资产的税收保全措施，更别说拍卖等强制措施。一方面是认知思想有误，认为税务部门执行了财产扣押和拍卖，就是过度执法，影响了当地的营商环境；另一方面是执法水平与经验不足。由于是程序执法，过程复杂、时限要求明确、涉及政策及管理规定众多，又没有现成的案例可以借鉴，担心出现执法过错，形成复议。所以在日常工作中，大都采取了查封帐户或资产流转出现大额资金流时集中清欠的方法。
　　三、强化低效用地税收监管的建议
　　2021年3月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于进一步深化税收征管改革的意见》，提出税收治理实现数字化、智能化、智慧化，税收改革创新从渐进式到体系性集成的工作思路，这也为税务部门抓好土地房产税收整治指明了方向和方法。可建立“管理精诚共治，数据共享利用、税收智能运行、人工审批留底、产权出清评估、执法公平刚性”管理模式，加强低效用地税收监管。
　　（一）提高管理思想认知，争取政府社会广泛支持。低效用地税收整治，一方面可以有效提升全社会的纳税遵从，这既是对奉公守法纳税人的最大保护，也是对经营不善者的最大保护，及时止损出清，避免损失的进一步扩大。另一方面可以刺激经济的良性发展，通过对土地房产持有税收成本和管理风险的强化，消除通过土地房产囤积达到资产增值的错误认知，起到鲶鱼效应，倒逼产权人努力盘活资产，加速低效用地的流转，让这些优质资产积极参与到地方经济建设当中。加强低效用地税收监管，首先就要改变加强征管就是加重产权人的税收负担、影响地方招商引资的错误认知，减少各方面工作阻力与干扰，积极向政府汇报和社会广泛宣传其正向作用，获取政府社会的广泛支持。
　　（二）推动税收精诚共治，建设数据资源共享体系。建成税务部门与产权登记部门常态化数据共享协调机制，通过制度化的管理规定依法保障其有效运行。产权登记部门对产权人登记以纳税登记为前提，产权人即为纳税义务人，税务部门从产权部门全面导入登记信息，做为计算土地房产计税依据。实时导入流转变更信息，产权人无需进行相关纳税登记申报，对其发生的减免优惠实行申请审批制度，对于获批的减免税由税务部门核实后导入税收征管系统，对征税依据进行及时调整。
　　（三）改革税收监管模式，消除日常税务管理漏洞。征管系统根据导入的纳税人土地房产信息自动计算当期城镇土地使用税和房产税，开启自动扣缴模式，通过征管系统和其他信息平台，及时向纳税进行风险提示，对于欠缴税款及欠缴人，及时向社会公告，并纳入社会信用数据管理体系。实现“以数治税”精准监管，全过程强智控，消除人工操作的干预。对于土地房产流转信息，系统自动向税务风控管理部门进行推送，系统产生区域平均成交价格参考指标，由风控部门对土地房产流转进行税收评估，综合运用稽查和反避税手段，全税种核实是否存在隐瞒收入、虚列成本、转移利润以及利用“税收洼地”、“阴阳合同”和关联交易等逃避税行为，确保税收监控最后“一里路”的工作力度与成效。
　　（四）敢于税收执法实践，提升社会纳税遵从理念。对于长期欠税不缴的老赖，要敢于“亮剑”。集中税务业务人才，从选案、税收保全、税收强制等各环节操作标准案例，全面落实行政执法公示、执法全过程记录、重大执法决定法制审核制度，推进执法信息网上录入、执法程序网上流转、执法活动网上监督、执法结果网上查询。为基层税务部门执法提供借鉴，同时也是对欠税户的有力震慑，达到以查促收、以案促征的效果，提升全社会的纳税遵从。

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