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　　土地储备是影响房地产企业业绩的重要因素，也是其抗风险能力的重要表征,开发商闲置土地的主要动力在于囤地生钱。 房地产企业每年购置土地面积的增长率远远高于开发土地面积的增长率，这意味着每年有大量土地被囤积。

　　一、房地产开发企业囤地现象分析

　　据国土资源部提供的最新调查数据显示，目前全国闲置房地产用地高达1万公顷左右。

　　事实上，中小房地产企业面临资金成本的压力，购置土地后通常会迅速开发，以保证现金流的基本平衡；而房地产上市公司凭借其雄厚的资金实力和强大的融资能力，成为囤积土地的主要力量。因此，从某种程度而言，全国房地产企业囤积土地现象实际上是房地产上市公司囤积土地状况的反映。

　　当下资本市场有对土地储备的追逐和激励使得大量上市公司拼命地囤积土地，全然不顾中央政府关于处理闲置用地的相关规定，不但大量赚取土地剪刀差，而且在资本市场上大获其利。相当一部分准备上市的公司，也都是先要囤够大量土地，而后才能上市。故囤地现象最严重的是已经上市的房地产企业或准备上市的房地产企业或是有国有背景的主业非房地产的企业，这些企业财大气粗，也具备与地方政府谈条件的实力。反而非上市企业，大部分民营房地产企业，这些企业资金有限，谈判砝码较少，或没囤地或囤地少。

　　囤地问题比较复杂，不仅在开发商的原因还有地方政府的原因。相关政策没有配套、经济形势影响，比如宏观经济的变化也会对其资金来源等方面有一定影响和限制。

　　二、房地产开发企业囤地风险警示

　　虽然人们一贯认为，在严重的通胀预期面前，投资不动产是抵抗通胀的可靠避风港，但就目前的现实而言却未必如此。基于对房价、地价泡沫化担忧不断加剧的事实，政府对土地供应节奏和市场秩序将加大调控的可能性与日俱增，所有这些都会提高开发商的投资成本或直接改变供求关系，形成新的拿地风险。综合来看，开发商囤地的政策风险正在加剧累积。经专业研究和综合分析，我们认为房地产开发企业囤地风险极大。特此提出以下警示.以便纳税人谨慎操作,免除无谓的、隐性的、巨额的经济损失和行政处罚。

　　1．占地不用属于违法犯罪行为 国务院总理温家宝在中南海紫光阁接受新华社记者独家专访时说：‘政府要维护房地产市场秩序，打击捂盘惜售、占地不用、哄抬房价等违法犯罪的行为。”温总理将占地不用等上升到违法高度，中央整治囤地行为的决心可见一斑。

　　2．土地闲置要缴纳土地使用税 根据《城镇土地使用税暂行条例》第二条规定，凡在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人是城镇土地使用税的纳税义务人，应依照条例的规定缴纳城镇土地使用税。该条例第三条还明确规定了土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。纳税人是否缴纳土地使用税与是否缴纳土地出让金及与土地是否闲置利用没有任何直接关系。

　　《国家税务总局关于对已缴纳土地使用金的土地使用者应征收城镇土地使用税的批复》（国税函发[1998]669号）规定，土地使用者不论以何种方式取得土地使用权，是否缴纳土地使用金，只要在城镇土地使用税的开征范围内，都应依照规定缴纳城镇土地使用税。同时，《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号）规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

　　3.开发商拿地首付款比例提高到五成 财政部、国土资源部、央行、监察部、审计署五部委《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》财综[2009]74号：（三）规范土地出让收入分期缴纳行为。市县国土资源管理部门与土地受让人在土地出让合同中依法约定的分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年。经当地土地出让协调决策机构集体认定，特殊项目可以约定在两年内全部缴清。首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%。土地租赁合同约定的当期应缴土地价款（租金）应当一次全部缴清，不得分期缴纳。

　　4．土地闲置费按土地价款20%一次性征收 广州市政府于12月30日出台《广州市闲置土地处理办法》，重拳出击土地闲置行为。新办法明确，土地闲置费不再按月计收，而是统一规定按出让土地价款20%或划拨土地价款20%一次性征收。按此匡算，如果开发商闲置开发用地一个月的，原来只需交地价1.2%的土地闲置费，而新规定一下子就得按地价20%征收，新收费标准为原来的16倍多。开发商早期拿到便宜的地块不开发造成闲置后，就要按照新的地价补交差价，这将进一步加大土地闲置的成本。新地价的计算方法将综合考虑基准地价、市场评估价和假设开发法等因素。

　　5.逾期不缴纳土地闲置费按日加收1‰的滞纳金 《广州市闲置土地处理办法》明确规定逾期不缴纳土地闲置费的，自逾期之日起按日加收应缴土地闲置费总额1‰的滞纳金。而土地闲置费滞纳金也从原来的万分之五升至千分之一，为原标准的2倍。毫无疑问，这将大大加重开发商囤地的成本。

　　6．闲置土地增值地价将按20%补交 根据国务院《关于促进节约集约用地的通知》“对闲置用地特别是房地产用地要征缴增值地价”的要求，新办法规定闲置土地增值的，由土地行政主管部门在签订国有土地有偿使用补充合同时依规定调整土地价款，进一步加大了土地闲置的成本。

　　征缴增值地价也就是说开发商要补交地价的增值部分,新地价根据基准地价、市场评估价、假设开发等方法计算。此举对早期出让的地块影响非常大。这同样加大了土地闲置的成本。

　　7．土地闲置满两年的无偿收回 我国《土地法》规定,非农建设用地土地闲置满两年的,依法应无偿收回。于法有据，实际有例。2009年12月23日，国土资源部为严厉打击房地产开发企业囤地、炒地行为，召开挂牌督办房地产开发闲置土地处置新闻通气会，通报了18宗挂牌督办闲置土地，国土部此次动作足以显示政府决心，国土资源部表示，将督促各地严格执行土地闲置各项文件，并且明确土地闲置满两年坚决收回。

　　8.新版土地出让合同成为杀手锏 新版本的土地出让合同中，要求开发商在签订土地出让合同时，要写上竣工日期等要约，如果开发商闲置土地不开发，政府不但可以依约收回，更可以将开发商诉诸法律。

　　9、国土部出台新规阻击囤地 《国土资源部关于改进国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》，推行新申报用地与城市批准建设用地供地征地情况进行挂钩的做法，促进城市土地及时消化，防止囤地。〈通知〉主要有两个特点：一是明确了国土资源部重点对城市新增用地是否符合规划计划、规划用途是否合理进行审查，省级国土资源部门重点对征地补偿安置和补充耕地审查把关，城市政府具体做好征地与供地工作。二是在明确了事权划分后，国土部将加大对国务院批准城市建设用地报批工作的考核。对省级部门和地市级部门分别依据分工进行考核。

　　三、房地产开发企业囤地风险分析

　　从目前来看，囤地企业获利丰厚，但这些企业也同时面临着巨大的风险。从理论上说，近年来开发商储地一直是在“刀尖儿上跳舞”，其头上悬着包括征收土地增值税、土地闲置费乃至罚没收回等数柄政策利剑。全面加强房地产市场的调控力度，政策收紧倾向明显。并密集出台信贷、税收、土地等一系列宏观调控政策，全面加强房地产市场的调控力度，政策收紧倾向明显。当前房地产调控措施开始进入密集出台期，政府调控措施频频发力，未来或有“重拳”出击。

　　1．市场风险分析：大量囤地开发年限难以预测

　　大量囤地而不开发，部分企业囤积土地的开发年限甚至超过百年，以后的事情谁看得清？百年之后中国还在搞城市化建设？何况土地的使用年限才仅仅70年而已。

　　2．政策风险分析：政策法规变化导致额外费用的增加

　　也是最大的风险，中国不差政策，只是欠缺铁腕的执行力，何况中国连宪法都要进行阶段性修正的。一旦政策变化或是执行政策的力度发生转变，这些大力囤地的开发企业就难免要品尝自己种下的苦果了。

　　3．资本风险分析：囤积土地长远预期可能被透支

　　虽然说资本市场短期内不一定与市场经济发展成正比例，上市房企不可能无限制的拿地，无限制的制造预期，一旦其长远预期被透支或是实体效益长时间不见成效的话，相信股民和机构的眼睛是雪亮的。而政府政策的变化也极容易是上市房企“众人推墙倒”。房企大量囤地不被他杀，也必将自宫，只是时间问题而已。

　　4．金融风险分析：囤积土地容易引发金融风险

　　从当前房地产的经营情况看，其资产负债率大多在70%以上，绝大部分的负债属于对商业银行的负债。商业银行基本参与了房地产开发的全过程，包括土地储备贷款、房地产开发贷款、流动资金贷款、消费者按揭贷款等。因此，商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。房地产价格上涨过快容易造成市场价格过分偏离其真实价值，从而产生泡沫。一旦泡沫破灭，房地产价格下跌，作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水，给银行带来巨大的损失。当房地产开发企业土地囤积规模过大时，又由于房地产业特有的与金融行业密切的关联特征，容易导致金融风险的发生。

　　5．财务风险分析：囤积土地引发土地成本急剧上升

　　开发商长期大量囤积土地，将会加大开发商囤积土地的费用，引发土地成本急剧上升。

　　土地成本的构成内容：主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

　　此外，开发商长期大量囤积土地，会追加新的土地成本。如土地使用费、土地闲置费、逾期滞纳金、闲置土地增值地价费等。

　　6．涉税风险分析：囤积土地必将加重税务负担

　　地价款一般占房地产的开发成本的50%左右，金额巨大，是税务检查的重点，涉税风险比较大。若囤积土地直接办理交易转让，则必将加大税务负担。

　　如采用土地直接转让交易，开发商需缴纳以下税款：

　　1）.营业税（5%） 根据2003年1月15日财政部、国家税务总局下发的《关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）第三条第二十款之规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额，按5%税率缴纳营业税。

　　2）.土地增值税（30-60%） 根据土地增值税暂行条例规定，应缴纳土地增值税。

　　增值额未超过扣除项目金额50%：

　　土地增值额*30%-扣除项目金额

　　增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%：

　　土地增值额*40%-扣除项目金额*速算扣除系数5%

　　增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%：

　　土地增值额*50%-扣除项目金额*速算扣除系数15%

　　增值额超过扣除项目金额200%的：

　　土地增值额*60%-扣除项目金额*速算扣除系数35%

　　扣除项目：是指取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用或旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金； 财政部规定的其他扣除项目。

　　3）.企业所得税（25%） 按企业所得税法规定，应缴纳企业所得税。 4.契税根据《中华人民共和国契税暂行条例》第三条规定，契税税率为3%-5%，契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。

　　四、房地产开发企业囤地处理对策

　　在现在的市场环境下，开发企业捂地得不偿失，只会拉长战线占用自己的资金。未来一两年内，并不排除在保增长任务紧迫度降低或者通胀率持续上升的情况下，土地政策会有重新收紧的可能性。届时，房地产开发企业一向热衷的土地储备问题，将再度置身于不可掌控的政策风险下。

　　房地产开发行业暴利时代必将终结。开发商必须在资金回笼速度和利润率之间寻找平衡，世界上没有只涨不跌的房地产市场。购房需求受到货币政策、土地政策、税收政策等一系列房地产相关调控政策的抑制，房地产泡沫受到了挤压，房价正在失去上涨的动力。闲置土地是一把悬在房地产开发商头上的利剑，随时都有可能掉下来砸着自己的脑袋。那么，开发商如何规避闲置土地风险？

　　1．风险回避

　　对风险大的闲置土地项目主动放弃，中断风险源，遏制风险事件发生。风险回避是一种消极的风险防范策略，在回避风险的同时，也放弃了获利的可能，因此不宜普遍采用。一般来说，只有在风险程度特别高或风险程度虽不算太高，但获利也不太理想的情况下，才使用风险回避策略。

　　2．风险转移

　　风险转移不放弃或中止带有风险的闲置土地项目，但将风险可能导致的损失和法律责任转嫁他人承担，从而达到降低自身损失程度的目的。风险转移分为三种类型：一是契约合同形式的风险转移，将风险转移给非保险业的其他人。二是财务责任形式的风险转移。通过发行股票、寻找投资伙伴等寻找外部资金支持的形式，将一部分投资收益连同财务责任、风险损失转移给他人。三是保险形式的风险转移，将风险转移给保险公司。

　　3．风险控制

　　首先要建立一支高素质、多学科的开发队伍，懂工程善管理，能够较准确地把握宏观政策和经济趋势；

　　二是制定尽可能周密、科学、详细的闲置土地项目处置计划，并尽可能严格按照计划实施；

　　三是加强闲置土地项目风险损失资料的搜集整理和分析，建立风险预警预报系统，及时发现风险苗头；

　　四是囤地行为存在着各种各样的风险，房地产开发商要通过增强风险防范意识，将风险防范和控制的各项措施落到实处，把风险损失尽量降低，风险控制是一种积极的风险管理措施，成本低效果好，应优先采用。

　　房地产开发在处理囤地行为风险时，必须对各种风险因素进行认真分析，综合评价，采取相应防范和控制措施。只有这样，房地产开发企业才能在激烈的市场竞争中获得生存和发展。

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