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　　4、企业可持续发展规划

　　随着XX广场开发项目的实施，XX房地产开发公司已完全进入市场化、企业化运作的新阶段。XX集团出于对重大项目进行整体把控的需要，调整了企业的领导层和管理层，巩固传统行业，拓展房地产行业，并根据企业长期发展和可持续发展需要，对XX房地产开发公司的经营和发展做出以下战略性规划：

　　4-1、立足于XX和XX两个XX中心城市，做好长期开发的准备；借助政策背景和电信企业背景，以企业兼并、债权重组、资本运作等方式参与土地收购，尽可能利用西部大开发政策和国有企业收购兼并政策，压缩土地成本，降低开发风险。

　　4-2、根据两个中心城市的房地产市场情况，在XX地区的土地征购以二类、三类住宅用地为主，除市场有空缺的专业性商业项目外，不介入大型、综合性商业项目开发；在库尔勒地区的土地征购以一类、二类商业用地为主，除市场有空缺的中、高档住宅外，不介入普通低价位住宅开发。

　　4-3、为回避市场风险，企业总体土地储备量不超过20万平米，不针对市郊土地做远期开发储备。所征购土地原则上以3年为一个开发周期，在获得土地开发权后，力求第一年开发、第二年见效、第三年获益。

　　4-4、从20XX年起的3年内，每年资金投入量控制在3亿元以下，每年开发总量控制在20万平米以下；每年销售总额控制在5亿元以下，每年销售面积控制在25万平米以下。在此基础上，实际资金投入和开发面积根据市场发展做动态调整，在XX市场的发展规模3年内保持在中等偏上水平，3年以后的经营和发展根据市场状况做新的部署。

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　　1-4、效益评估

　　该项目工程浩大，开发周期长（预计三年完成），产品层次多，但由于小高层建筑面积受到控制，高端产品所占比重不大，因此可以按平均数对项目效益做出测评。

　　在平均计入社区环境建设成本、公用设施建设成本后，XX高品质、框架式多层商品房建筑成本在1000-1100元/平米左右（包括联排别墅），小高层住宅建筑成本在1300-1400元左右；以平均成本1200元/平米计，以总建筑面积300000平米计，建筑成本约36000万元。

　　减去公用设施（幼儿园、会所）后，项目可售面积约290000平米。

　　该区域内的别墅类住宅销售价格在3500元/平米左右，小高层住宅销售价格在2500元/平米左右。多层住宅销售价格以1700元/平米计算，根据产品类型所占比例，平均销售价格应该在2200元/平米以上（以上评估价均为市场最低价）。

　　以2200元/平米计，销售总额约为63800万元，减去边际费用、营销费用、不可预知费用、税收等，住宅项目净利润在20000万元以上。

　　六、项目投资计划和开发周期

　　XX房地产开发公司获得该片土地开发权后，计划分三年、三期开发完成。根据用地和规划特点，如能在20XXXX月以前完成土地收购，项目投资计划和开发周期步骤为：

　　1、第一期，20XX年XX月——20XX年XX月

　　◎土地投资1.9亿元，土地外交易成本约1000万元，一期建设投资1800万元，年度投资总额22000万元。

　　◎完成XX路沿街商业项目 “XX医药、医疗、保健产品一条街（暂名）”的开发工作，争取在年底以前入住营业。

　　◎实现销售20000万元左右，基本收回土地成本。

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