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　　一、项目综合分析

　　1、项目地块：XX国际高尔夫项目地块的区位优势地位十分显著。

　　（1）天然优势：地处XX城东北部板块，属“大东郊”的范围，紧临XX东北山麓，周边分布XX、XX、XX等世界级、国家级风景名胜，本地块完全纳入群山环绕、树木青翠、流水潺潺的中山陵风景区域之中，天然景观环境资源得天独厚。

　　（2）文化优势：传统文化崇尚紫气东来，XX六朝古都千百年的文化积淀形成特殊的“东部情结”，在XX人心目中XX东麓充满神韵、令人向往。文化资源的魅力无限。

　　（3）交通优势：处在成熟道路网架之中，交通四通八达。北有XX国道XX公路，南有XX高速和XX公路，东西介于绕城公路和环陵路之间，连接XX市内，连接长三角XX、XX、XXXX江各城市。具有XX都市圈辐射力。

　　（4）政府导向优势：符合XX城市重点发展方向。周边XX、XX、XX、XX、XX等区域内房地产高定位项目已成气势，大学城、科技园的崛起指日可待，在未来三五年内，这些闪光点将形成面连成片，连动发展成为崭新的东部新城区，正加快东部成为城市一部分的进程，XX将成为城中山，本项目地块目前看来已经不算很偏，今后更加成为城市中心地带。人气潜力、地块潜力不言而喻，消费指数、兴旺指数将不断攀升。

　　2、周边房地产项目比较：

　　我们在城东大区域的范围内对相关别墅类型开发楼盘进行分析。

　　XX花园：本项目尊贵芳邻，各居环陵路东西两侧。

　　XX传统的顶级纯别墅区，从XX年起开发建设，因其进入XX市场时间过早，定位极高，且内部股东纠纷，导致开发周期大大延长，经营效率并不高，但是以今天静态的眼光来看，XX花园仍然是XX难得的一个成功的纯别墅项目。虽其建筑单体已远远落伍，但它内部大都为单体别墅，定位纯粹，依傍中山陵东坡，自然植被条件极其优越，被XX富豪阶层一致认可为最好的顶级别墅区，基本出售出租完毕，业主多为顶级富人和XX及周边城市外资企业外籍人士。此项目奠定了环陵路顶尖级富人区的独特氛围。

　　nXX项目：本项目未来年轻伙伴，与本项目北端相临，仅相隔一条XX国道，XX阳光集团6.3个亿所得。媒体前期炒作曾称该地块为“XX最后一块别墅用地”。

　　XX地块已规划为又一高档社区，标准很高，集多层、小高层和别墅为一体，将是彼此竞争的对手，别墅销售受到相互的制约。

　　nXX新区：

　　XX背景资料：XX年启动，在国务院“XX市20XX年城市发展规划”中列为“卫星城”，定位“科技、教育、旅游及自然生态保护区”，早期为美资合作开发，后因合作前景不明而美方撤资，转为自主开发大学区及休闲居住区。早期普通住宅项目如XX山庄、XX花园城定位为针对低端市场的廉价房，价位从1300、1400升至1800、1900；后期的XX山庄随着XX大分校的建设定位抬升，其消费目标群从中低端向中端转移，销售均价约2200、2300，但开发商因受前期低端项目的成功开发思路影响，对XX山庄定位没有根本转变，其售价的涨幅实际低于该地块应有的涨幅，现XX山庄已基本销售完毕。目前XX大学城整体规划方案已出台，XX成为XX未来重点发展的一个板块。预期该区域以后的新项目面市，其市场定位将依托于大学城向中高端转化。

　　XX两个最具有典型代表意义的别墅项目XX天下，XX雅筑，都是以联排及双拼为主打，规划设计均为上乘，销售状况良好。但因受XXXX山联排别墅板块的强大压力，价值上升空间非常有限。

　　…………

　　5.其他；

　　活动传播：（1）高尔夫球会活动如系列讲座培训会、世界级或国家级运动及高尔夫明星及专业人士交流会、高尔夫赛事等；

　　（2）在长三角区举行专题酒会、发布会、说明会、业主及准业主见面会、旅行团活动等；活动地选择如XXXX君悦、香格里拉、XX金陵饭店、XX香格里拉、XX各城市香格里拉、高级度假圣地、高级会所等大牌。

　　（3）社会公益、演出活动等

　　专卖店+球会俱乐部+客户会+售楼处式新销售模式：（1）不同以往的新销售团队。由高尔夫专业人员（专业球童）、房地产专业人员、专业设计人员及专家组成的高素质形象的精英团队打理营销机构。

　　（2）开设展示、出售高尔夫球运动器材、服饰、文化及相关性用品的专卖店+球会俱乐部+客户会+售楼处四位一体的耳目一新的营销窗口。地点设置于除现场之外开辟第二战场，如高级商业区的门面或最高级商场。

　　（3）藏版经典藏书式楼书；

　　（4）珍藏版经典风格精彩成品别墅；

　　（5）网络销售。长三角各城市设营销点

　　针对高级居所、高级轿车、高档休闲场所的宣传；

　　建立特定圈内人士关注度、接受度的良好口啤式宣传；这是一条行之有效的客户快捷途径，要求营销人员达到极高素质足以与各类实力人物直接对话，寻找圈内认知度且树立有代表性的业主领袖。

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