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第一章　总论

　　第一节　项目名称及简介
　　一、项目名称：中国·***珠宝城
　　二、项目简介：
　　“中国·***珠宝城”是由香港罗兰斯宝集团在**市投资建设的一个集珠宝加工、经营、展示、拍卖、批发、*交易为一体的大型房地产综合开发项目。项目座落于**市城区**大道与**路交汇处黄金地段。
　　“**珠宝城”占地608亩，总建筑面积56.73万平方米，投资10亿港元，计划引进国内外知名珠宝生产企业200多家，珠宝经营及相关领域数千商家；按照“资源集约化、经营规模化、运作产业化、衔接链式化”的*经营理念，将珠宝原材料集散交易—珠宝加工—珠宝经营－珠宝展示－珠宝拍卖、交易－珠宝出口等各个产业环节进行有机整合并全面开放，供世界各地珠宝商贾在此投资设厂，加工、生产、展示、销售、拍卖，*贸易等；充分挖掘珠宝产业内涵，并与**地域文化有机融合，将**珠宝城打造成一个*一流的珠宝产业平台，形成产、供、销一条龙的中国珠宝专业大市场，形成象“虎门服装”、“中山灯饰”、“顺德家私”模式的产业集散中心——“**珠宝”。
　　如果说长江是一条美丽的项链，那么，**珠宝城无疑就是镶嵌在项链上的一颗璀璨夺目的钻石。珠宝城建成后，将会提供上万个工作岗位，预计珠宝城年产值和交易额达80亿元以上，约占全国年产值和交易额的8%以上，形成为中国最大的珠宝产业基地之一。
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第二章　珠宝市场分析

　　第一节　*珠宝市场鸟瞰
　　一、相对平稳，各有升降，总体趋旺
　　珠宝首饰在*贸易中是一项大宗商品，其年营业额约2500亿美元。虽然经受伊拉克战争、中东冲突、非典冲击，引致金价波动，部分地区市况淡静、销售下跌，但**年*珠宝市场整体表现相对平稳，且各有升降。以国家和地区来看，东南亚上半年市场复苏受到打击，下半年销售趋于乐观。由于美国市场正在复原，东南亚整体经济情况亦呈现复苏迹象。泰国的钻饰、印度的珠宝销售均较去年同期有温和上升。新加坡、印尼、马来西亚受非典影响，上半年市场冷清，销售下滑，预计下半年经济反弹，可弥补下跌的损失。（中华珠宝网**年10月28日《**年东南亚珠宝零售市场大拼盘》）
　　其他国家和地区均呈现较好态势。以色列第一季度裸钻出口增长12.2%；缅甸海水珍珠将大幅增产，预计年产量较去年增加50%；南非市值最大，产量第二的黄金公司黄金地公司第一季度纯利增长64%；秘鲁金饰**年前4个月出口总额比去年同期增长了10%；越南扩大黄金进口额度，且称“只要国内需要，进口额度没有任何限制（以上《中国宝石》**年第二期）。
　　坦桑尼亚黄金出口猛增，1997年仅1600万美元，**年即达到了3.87亿美元，预计**年底将达5亿美元（21世纪珠宝网**.11.4）。
　　美国、欧洲是珠宝消费的主要市场，去年美国尽管受中东局势紧张影响，但感恩节和圣诞节期间的珠宝销量仍不跌反升，这与当地人视购买珠宝首饰为生活文化有很大关系。据资料显示，去年香港珠宝业出口额达190亿港元，比前年上升17%。主要市场如美国、英国及法国，分别录得25%、19%及17%的增幅，销往中国内地的珠宝亦上升23%。（《香港商报》）
　　**年*金价走高，目前已接近每盎司（31.1克）380美元。据全球最大的黄金生产商纽蒙特矿产公司预计：因供应维持目前水平，而*市场需求旺盛，同时美元可能进一步走软，未来12个月内金价可能进一步上涨。（21世纪珠宝网**.11.3）
　　而*铂金原材料价格再次上冲，铂金首饰价格上涨，原料迅速从每盎司750美元上升到770美元。而据南京市场反馈，铂金饰品每克涨幅在10-15元。（21世纪珠宝网**.11.6）
　　以上可见*珠宝市场总体趋旺的势头。
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　　由以上的信息可以看到，珠宝首饰行业面临着一个较大的发展机遇。具有实力的商家，自能慧眼独具、披沙拣金，最终成为商战赢家。

第三章　珠江三角洲、长江三角洲珠宝首饰业情况比较

　　**年中国矿业报《财富珠宝》周刊编辑出版了《中国珠宝首饰企业名录大全》。其中，广东一省的珠宝首饰企业约1250家，主要集中在深圳、番禺。上海、浙江、江苏三省市合计约900家，主要集中在长三角周围。固然，这并非一个完整全面的统计，但也可见出珠三角珠宝首饰业的发达。
　　第一节　珠三角珠宝首饰业现状
　　我国首饰业集中在珠江三角洲地区，并形成了深圳和番禺两个首饰加工基地。深圳毗邻世界黄金珠宝首饰三大交易中心之一的香港。90年代初期，随着香港珠宝首饰企业不断迁入深圳，使深圳在珠宝业获得巨大的推动作用，在信息、技术、加工工艺等方面也得到显著的提高和发展。
　　深圳现有黄金珠宝企业800余家，从业人数10万之众。**年生产各类首饰4000多万件，工业总产值达215亿元，比**年增长7.5%。出口值约为65亿港元。首饰产量约占全国总产量的70%。番禺为广州的一个区，现有珠宝首饰企业130多家，从业人员达4万之众，年加工黄金80多吨，年产值近40亿元，年出口额约5亿美元。这两个首饰加工基地的形成，对我国珠宝首饰业发展起到了重要作用。　
　　广东省另有四大玉器加工基地和市场——广州市华林玉器街、四会马田玉器街、揭阳阳美村和南海平州玉器街。（以上见《中国宝玉石》**年第一期孟宪松文《入世周年看中国珠宝业持续发展》
　　深圳现有珠宝交易中心三个，均经营珠宝销售批发。
　　1、中港*珠宝交易中心——金宝城大厦，位于深圳市福田区华发南路，经营面积1万多平米。一层为大型珠宝品牌推广中心，二、三层为大型珠宝首饰交易中心，五层为珠宝商会所。（见“中港*珠宝交易中心”介绍）
　　2、水贝*珠宝交易中心。位于深圳市罗湖区水贝工业区，拥有三层近万平米的经营面积，商铺预计超过200家。经营包括银饰、珍珠、翡翠、宝石、贵金属、首饰配件等近十个种类，并形成珍珠、翡翠专业批发市场。**年8月初招商以来，不到一个月的时间，一楼已全部被珠宝厂商认购，二楼三楼也分别被认购80%和50%。预计明年春节期间正式开业。（《深圳商报》**年9月12日）
　　3、佳宁娜*珠宝交易广场。位于深圳市罗湖区人民南路佳宁娜*友谊广场内，系寸金之地，经营面积约6000平米，采用品牌专卖店形式整合经营。（《深圳商报》**年9月12日）
　　广州市番禺区现拥有5个珠宝首饰加工工业园，（见中华珠宝网）另有一个在建的广州威乐珠宝产业园，位于番禺区沙湾镇。产业园于去年10月1日奠基，总体规划600亩，首期开发338亩，该园类似于珠宝首饰保税区，封闭监管，均为工业用地。（见广州威乐珠宝产业园投资指南）
　　目前在建的广州花都*珠宝城为国内最大的珠宝城项目。位于广州市花都区新华工业区，规划占地2300亩，将是一个集金银珠宝生产、加工、展示、销售、专业鉴定、人才培训、物资流通以及观光旅游为一体的复合型产业基地。（见中华珠宝网）
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第四章　长三角中心城市综合及对比分析

　　既然建立珠宝产业园是长江三角洲经济发展的需要，那么选择建在何处最经济最能带来效益就成为了关键。这就需要对长三角相关城市经济发展水平，房地产市场做一个综合及比较分析。
　　第一节　长三角中心城市经济分析
　　据国家统计局的资料数据显示：**年长江三角洲地区15个城市完成全社会固定资产投资7590.66亿元，比上年增长21.9%。与全国平均水平比较，**年全国完成全社会固定资产投资43202亿元，首次突破4万亿元，比上年增长16.1%，增速为1996年以来最高水平。长江三角洲地区与全国相比较，总量占全国的比重由上年的16.7%上升到17.6%，从增速上看，高于全国平均水平5.8个百分点。
　　**年长江三角洲地区15个城市实现社会消费品零售总额为6247.69亿元，比上年增长11.4%。与全国平均水平比较，**年全国社会消费品零售总额突破4万亿元，达到40911亿元，比上年增长8.8%。长江三角洲地区与全国相比较，总量占全国的比重为15.3%，比上年提升了0.4个百分点，增速上高于全国平均水平2.6个百分点。
　　**年长江三角洲地区15个城市实现出口总额924.51亿美元，比上年增长25.1%。与全国平均水平比较，**年全国实现出口总额3256亿美元，同比增长22.3%。长江三角洲地区与全国相比较，总量占全国的比重为28.4%，比上年提升了0.6个百分点，增速上高于全国平均水平2.8个百分点。
　　从以上三个方面可以看出，投资、消费、出口的快速增长使长江三角洲地区活力四射，经济持续健康发展。“三驾马车”中的出口尤为突出，成为拉动长江三角洲地区经济增长的重要引擎。（据和讯网**年3月12日　见搜狐网）
　　最近中科院发布的《**年中国可持续发展战略报告》综合排名评价也显示，位于长三角的上海、浙江、江苏分别名列第一位、第五位和第六位。**年沪苏浙GDP总量已达23714亿元，占全国GDP总量的23.2%。中国经济实力最强的35个城市，有10个在长三角；全国综合实力百强县（市），长三角占了一半。这里还聚集着近百个工业产值超过100亿元的产业园区和数千家巨型企业。世界500强有400多家在此落户。长三角以凌厉的发展势头，直超中国经济发展前沿地带的珠三角。已有不少经济学家断言，21世纪*经济竞争的基本单位既不是企业，也不是国家，而是城市群。城市群之间的分工、合作和竞争将决定未来世界经济、政治的格局。建设一个强大的城市群，将成为赢得本世纪全球经济一体化下激烈*竞争的关鍵所在，而长三角正是这样一个正在崛起的城市群。
　　**年5月25日，11条连接长三角各大板块的轨道交通网建设规划浮出水面。未来5年内，从长江口北岸南通市，到杭州湾以南的宁波，西至南京的10万平方公里范围内，一个纵横交错、通江达海的现代化快速交通网，将把“长三角”15座中心城市、55座中等城市、1446个小城镇全部纳入“3小时都市圈”。
　　区域经济专家认为，长江三角洲“3小时都市圈”的交通计划，将极大推进经济社会一体化进程，带来生产力发展格局的重大变化。就在上海提出重新打造自己制造业中心的同时，江苏省也在谋划一项大行动，这就是沿江开发战略。按照这一部署，江苏省将在南京、镇江、常州、**、泰州、南通6个直辖市区和拥有长江岸线的15个县（市），发展包括装备制造产业集群、化工产业集群、冶金产业集群、物流产业集群在内的四大产业带。江苏着力打造这一经济带，无疑也是为了给自己在长三角中增添一定的分量。（**年7月30日《中国经济时报》见搜狐网）
　　**年1-8月份长三角15个城市的实际利用外资比对情况显示，长三角十五个城市实际利用外资合计为195.2亿美元，为全国1/2多，上海、无锡、苏州、南京分别列前四位。从实际利用外资额的增幅看，舟山居第一位，其他依次排列分别是南通、嘉兴、**、南京、无锡、宁波、嘉兴、苏州、镇江、常州、泰州、杭州、上海和湖州。**排在第4位，上海反而为倒数第二。显示**经济进步显著。（《现代快报》**年10月11日深圳新闻网）
　　另外，由苏州大学苏南发展研究院实施，国家教育部命题的“长江三角洲地区城市综合竞争力比较”研究成果对外公布，长三角地区15城市综合竞争力最新排名显示，根据综合得分。**排在第8位，这也是**城市整体发展取得可喜进步的具体表现。据介绍，排名共参照8个指标体系，这8个指标是：城市经济实力、城市资金实力、城市科技实力、城市产业结构与效益、城市开放程度、城市服务设施水平、城市政府能力及其他。（据《现代快报》**年8月9日见搜狐网）
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第五章　**市发展规划、优惠政策

　　**是一个令人充满怀旧情思的地方。她仿如一位遗世独立的绝代佳人，楚楚动人，袅袅娉婷。每每念及，仿似美人驾虹霓而至，惊鸿一瞥又飘然而逝，令人迷恋而怅惘不已。
　　自隋唐以来，**就逐渐成为我国东南沿海地区的经济文化中心，唐代大诗人李白《送孟浩然之广陵》有千古丽句：“故人西辞黄鹤楼，烟花三月下**。”徐凝亦有“天下三分明月夜，二分无赖是**”的佳句。到了清代中叶，随着手工业、商业和交通运输特别是盐业的发展，**也更加繁盛起来。
　　**江都人，清代著名学者汪中在《广陵对》上说：“广陵一域之地，鬻海为盐，使万民食其业；上输少府，以宽农亩之力；及川渠所转，百货通焉。”
　　****槐泗镇人，清代鸿儒阮元在《**画舫录》序言中描绘**“土沃风流，会达殷振；翠华（皇帝）六巡，恩泽稠叠；士日以文，民日以富。”
　　上个世纪90年代以来，随着**港的建成，高速公路的通车，润扬大桥的架设，以及宁启铁路的铺筑，古城**加速开放、开发，同中国乃至整个世界更加紧密地联系在一起。**正以其2500年的历史魅力，博大精深的文化底蕴，宏伟而具有前瞻性的发展规划，独具感召力的投资优惠政策，愈益吸引着海内外的广大投资者。可以想象，未来的**将如苏中水乡出浴之美女，一洗历史尘垢，再次以其惊艳之靓丽，令世人称奇赞叹。
　　第一节　**市发展规划
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第六章　成本及风险控制

　　第一节　生产经营过程中的运行成本
　　一、税收
　　工业企业实行增值税制，税率为进销差额的17%，一般约为销售收入的3.5%，视增值情况而定。
　　二、运行费用
　　电费：非工业、普通工业0.65元/度左右；大工业0.45元/度左右；
　　水费：生活用水1.40元/吨；工业用水1.68元/吨；经营用水2.21元/吨。另外，企业如有需要，可就近直接取用地表水，应缴纳水资源费0.01元/吨，水利工程水费0.04元/吨。
　　人防建设经费：14元/人.年。
　　其它如治安等收费：约10-50元/人.年。
　　三、建筑物费用
　　建厂成本：单层轻钢结构：450-600元人民币/平方米
　　框架结构：600-700元人民币/平方米
　　标准厂房房租：8-12元人民币/月.平方米
　　四、水接入费用：600元/立方米（对外商投资企业减半征收：300元/立方米）
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第七章　投资估算及资金筹措

　　第一节　项目投资估算
　　一、本项目建筑面积为56.73万㎡，其中：
　　(1)商业可售面积28.6万㎡；
　　(2)工业配套（管理人员公寓）可售面积7.25万㎡。
　　(3)加工厂房可售面积12.88万㎡
　　(4)本项目自营面积为8万㎡，其中：珠宝大酒店8万㎡。
　　二、投资估算详见投资估算汇总表
　　(1)表中土地成本以土地使用证上的金额为准，详见各地块土地使用证。
　　(2)土地上各建筑物的造价如下：
　　A：珠宝市场步行街为：1500元/㎡
　　B：珠宝大厦、珠宝文化广场、*商务中心为：2500元/㎡
　　C：员工高级公寓为：750元/㎡
　　D：珠宝加工厂一区、二区、三区为：650元/㎡
　　(3)财务费用按借款总额20000万元、年利率6％、期限3年计算。
　　(4)暂不考虑珠宝大酒店的投资。
　　三、项目开发进度和营销进度的初步安排
　　详见项目开发进度和营销进度的初步安排表，珠宝加工区、珠宝大酒店暂不对外销售。**年、**年只有投入，**年、**年、**年才有资金回笼，故在资金筹措方面**年才考虑销售资金回笼因素。
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第八章　经济效益分析

　　对本项目进行经济效益分析评价的主要依据是国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）。参照我国新的财会制度，结合房地产开发的实际情况，计算出项目全部投资的经济效益，选取的计算指标为财务内部收益率（FIRR）财务净现值（FNPV）及投资利润率。
　　一、财务内部收益率(FIRR)
　　（1）财务现金流量（见财务现金流量表）
　　注：年贷款利率按中国人民银行**年2月21日起执行的标准，取I=5.85%。一般来讲，年折现率一般高出同期银行年贷款利率2个百分点，即为I折=7.85%，计算时取I0=8%。
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第九章　偿债能力及担保分析

　　第一节　偿债资金来源及偿债能力分析
　　一、本项目利润来源有四个方面（见第八章），前期用于偿还银行贷款的资金主要靠物业销售收入，至**年底，需要偿还的银行贷款本金为20000万元（利息按季支付，在投资估算中作为成本已考虑进去），本项目全部投资所产生的净现金流量为68705万元，平均债务覆盖率为：3.44，可见，项目全部投资所产生的现金流量对债务的偿还还是相当有保障的。
　　二、本项目现金流分析当中有一部分剩余物业是按成本价计算的，实际上市场价值往往远高于成本价，真实的净现金流应大于68705万元。
　　三、本项目建成后其他方面的收益（见第八章）也为偿还银行贷款提供了强有力的保障。
　　总体看来，项目在建成之后，经济效益很好，收入来源稳定可靠，对债务的保障程度较高，因此，本项目的偿债能力很强。
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　　本项目的测算是在多方考察国内珠宝产业园的基础上，参照同类竞争物业价格，结合本项目自身特点，确定其预期售价和租金，这在很大程度上依赖于目前珠宝产业园的供求关系和未来几年我国珠宝首饰业的发展情况。同时珠宝市场的营业状况与管理水平，对在激烈的市场竞争中能保持较好的售价水平至关重要。我们除应密切地注意市场、选择合适的市场策略外，还必须组织一支高素质、高水平的开发管理队伍，尽可能的减少风险，达到项目的盈利目标，并取得良好的社会效益与环境效益。

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